بازار املاک همواره یکی از مؤثرترین شاخصهای اقتصادی در هر کشوری بوده و در ایران بهدلایل مختلفی چون تورم بالا، نوسانات ارزی، سیاستهای دولت و الگوهای فرهنگی، نقشی حیاتی در سرمایهگذاری ایفا کرده است. طی دهههای گذشته، ملک برای بسیاری از اقشار جامعه نهتنها محلی برای سکونت بلکه ابزاری برای حفظ سرمایه و حتی سوددهی محسوب میشده است. همین موضوع باعث شده تا پیشبینی آینده این بازار، اهمیت حیاتی برای تصمیمگیران اقتصادی، دولت، سرمایهگذاران و مردم عادی پیدا کند.
سالهای منتهی به ۱۴۰۶ در شرایطی خاص قرار دارند؛ از یک سو، رشد سریع جمعیت شهرنشین و مهاجرت به کلانشهرها ادامه دارد، از سوی دیگر، بحرانهای اقتصادی، ناتوانی دولت در تأمین مسکن عمومی و کاهش قدرت خرید مردم، فشار مضاعفی بر ساختوساز وارد کردهاند. در این بین، ظهور تکنولوژیهای جدید، شکلگیری روندهای نوین معماری و حتی سیاستهای مسکن ملی، فضا را برای تحولات عمده در این صنعت فراهم کرده است. با توجه به همه این مؤلفهها، آینده بازار املاک در ایران تا سال ۱۴۰۶ را میتوان صحنهای از رقابت میان رکود، تحول، رشد تورمی و تلاش برای بازآفرینی دانست.
از سوی دیگر، با توجه به ماهیت سرمایهگذاری بلندمدت در حوزه ملک، خریداران و فروشندگان نیازمند تحلیل دقیقتری از آینده هستند. آیا قیمتها رشد خواهند کرد یا کاهش مییابند؟ سیاستهای مسکن ملی تا چه اندازه در کنترل قیمتها مؤثر خواهند بود؟ آیا تکنولوژی میتواند معادلات سنتی بازار را برهم زند؟ پاسخ به این پرسشها تنها با تحلیل همهجانبه و واقعبینانه از شرایط اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و تکنولوژیک کشور ممکن است؛ تحلیلی که ما در این مقاله تلاش میکنیم آن را با دقت ارائه دهیم.
شکل دهی آینده بازار مسکن چطور پیش میرود
بازار املاک در ایران، بهطور مستقیم و غیرمستقیم با نرخ تورم گره خورده است. در یک اقتصاد تورمی همچون ایران، مردم اغلب بهدنبال ابزارهایی برای حفظ ارزش پول خود هستند و خرید ملک یکی از رایجترین این ابزارهاست. در واقع، تورم باعث میشود تا ارزش پول نقد بهمرور زمان کاهش یابد و همین موضوع باعث ایجاد تقاضای بیشتر برای املاک، زمین و مستغلات میشود. این تقاضا، بهنوبه خود فشار بر قیمتها وارد میکند و زمینهساز رشد سریع بهای ملک میشود، حتی اگر آن رشد از منظر اقتصادی واقعی و مبتنی بر تقاضای مصرفی نباشد. در بازههای زمانی خاص، این تورم میتواند بهصورت جهشی قیمتها را بالا ببرد و باعث شود خرید خانه برای بخش عظیمی از جامعه به یک آرزوی دور از دسترس تبدیل شود.
از سوی دیگر، نوسانات شدید ارزی نیز اثرات مستقیمی بر هزینههای ساختوساز و همچنین نرخ معاملات دارد. افزایش نرخ ارز معمولاً منجر به افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینههای وارداتی و حتی دستمزد نیروی انسانی میشود. این روند در نهایت خود را در قیمت تمامشدهی واحدهای ساختمانی نشان میدهد. به همین دلیل، بسیاری از سازندگان و سرمایهگذاران در زمانهایی که نرخ ارز در نوسان است، ترجیح میدهند پروژههای ساختمانی خود را به تأخیر بیندازند یا حتی متوقف کنند، چرا که نمیتوانند تخمین دقیقی از سود یا ضرر نهایی داشته باشند. همین مسئله به نوبهی خود عرضه را کاهش میدهد و در بلندمدت میتواند به افزایش مجدد قیمتها منجر شود.
در کنار این عوامل، بیثباتیهای کلان اقتصادی نیز یکی دیگر از عناصر کلیدی در ترسیم آینده بازار املاک محسوب میشود. نوسانات قیمت نفت، کسری بودجه دولت، رشد پایه پولی و وابستگی ساختار مالی کشور به درآمدهای نفتی، باعث میشود تا سیستم اقتصادی دچار تزلزلهای مکرر شود. هرکدام از این مؤلفهها، به شکل زنجیروار روی شاخصهای دیگر تأثیر گذاشته و چرخهای از افزایش قیمت، رکود در معاملات و کاهش قدرت خرید را به راه میاندازند. به همین دلیل است که فعالان حوزه ملک، چه در سطح کلان و چه در سطح خرد، باید در تحلیلهای خود به نقش پررنگ این متغیرها توجه ویژهای داشته باشند. بدون درک صحیح از رفتار اقتصاد تورمی ایران، هیچ پیشبینیای درباره آینده بازار املاک نمیتواند دقیق یا قابل اعتماد باشد.
اثر سیاستهای دولت و برنامههای مسکن ملی بر بازار املاک
یکی از جدیترین تلاشهای دولت برای مداخله در بازار املاک، اجرای طرحهای کلان ملی برای ساخت مسکن بوده است. طی سالهای اخیر، برنامههایی نظیر «مسکن مهر»، «طرح اقدام ملی مسکن» و نهایتاً «طرح نهضت ملی مسکن» بهعنوان پروژههای شاخص مطرح شدهاند تا بخشی از نیاز فزاینده جامعه به خانه را پاسخ دهند. در تئوری، این برنامهها میتوانند تعادل را در بازار عرضه و تقاضا برقرار کنند و از رشد بیرویه قیمتها جلوگیری کنند، اما در عمل، با چالشهای متعددی مواجه بودهاند. عدم تأمین پایدار منابع مالی، ضعف در زیرساختهای شهری، و ناهماهنگی میان نهادهای اجرایی، از جمله موانعی هستند که باعث شدهاند اجرای این طرحها از اهداف اولیه فاصله بگیرد.
بهطور خاص، «نهضت ملی مسکن» که هدف آن ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۶ است، با وجود برنامهریزی گسترده، هنوز نتوانسته در ابعاد عملیاتی، تحول بزرگی ایجاد کند. این ناکامی در تحقق اهداف، بیش از آنکه به ضعف برنامهریزی مربوط باشد، به کمبود زیرساختهای لازم، افزایش هزینههای ساختوساز به دلیل تورم، و پیچیدگیهای اداری بازمیگردد. از سوی دیگر، انتقادهایی وجود دارد مبنی بر اینکه این پروژهها بیشتر از آنکه پاسخگوی نیاز واقعی اقشار متوسط و ضعیف باشند، به نفع سرمایهگذاران یا برخی گروههای خاص عمل کردهاند. بنابراین، تا زمانی که سازوکار اجرای این طرحها اصلاح نشود، نمیتوان انتظار داشت که در بلندمدت تأثیر پایدار و مؤثری بر مهار قیمتها یا ایجاد تعادل در بازار مسکن داشته باشند.
در عین حال، دولت از ابزارهای دیگر نظیر کنترل اجارهبها، تعیین سقف برای رشد قیمتها، اعطای وامهای مسکن، و حتی وضع مالیات بر خانههای خالی استفاده کرده تا به نوعی فشار تقاضا را کاهش داده و سمت عرضه را تحریک کند. اما بسیاری از این سیاستها یا در مرحله اجرا شکست خوردهاند یا تنها تأثیر کوتاهمدتی داشتهاند. بهعنوان مثال، مالیات بر خانههای خالی با وجود تصویب قانونی و تبلیغات گسترده، بهدلیل نبود سامانههای شفاف شناسایی و عدم همکاری نهادهای مختلف، عملاً به مرحله اجرایی نرسیده است. در نتیجه، سرمایهگذاران بدون نگرانی از مالیات، همچنان خانههایی را نگه میدارند که وارد بازار مصرف نمیشود و همین موضوع، رکود عرضه را تشدید کرده است.
در مجموع، آینده بازار املاک تا سال ۱۴۰۶ بهشدت وابسته به نوع سیاستگذاریهای دولت و نحوهی اجرای آنهاست. اگر دولت بتواند با ایجاد هماهنگی میان نهادهای زیرمجموعه خود، استفاده از فناوری، شفافسازی فرآیندها و افزایش نقش بخش خصوصی، بر موانع موجود فائق آید، این احتمال وجود دارد که ثبات نسبی به بازار برگردد. در غیر اینصورت، با تداوم شرایط فعلی، نهتنها قیمتها کنترل نخواهند شد، بلکه ممکن است رکود سنگینتری در معاملات و ساختوساز ایجاد شود که در نهایت بر تمامی بخشهای اقتصادی کشور سایه میاندازد.
مهاجرت شهری، رشد جمعیت و نیاز به مسکن؛ چشمانداز تا ۱۴۰۶
یکی از عوامل کلیدی که بهطور مستقیم بر آینده بازار املاک تأثیر میگذارد، روند مهاجرت شهری و رشد جمعیت در ایران است. از دهههای گذشته، شاهد رشد سریع شهرنشینی در ایران بودهایم و این روند همچنان ادامه دارد. طبق آمارهای موجود، جمعیت شهری ایران در حال افزایش است و پیشبینی میشود که تا سال ۱۴۰۶، بیش از ۸۰ درصد جمعیت کشور در شهرها زندگی کنند. این افزایش جمعیت شهری بهویژه در کلانشهرها، فشار زیادی بر بازار مسکن وارد میکند و نیاز به تأمین مسکن مناسب را به شدت افزایش میدهد.
مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ، بهویژه تهران، اصفهان، شیراز و مشهد، یکی از مهمترین دلایل این رشد است. با افزایش نرخ بیکاری در مناطق روستایی و کمبود امکانات اقتصادی، اجتماعی و آموزشی در شهرهای کوچک، بسیاری از افراد و خانوادهها به امید یافتن شغل و زندگی بهتر به کلانشهرها مهاجرت میکنند. این مهاجرتها، بهویژه در مناطقی که هنوز زیرساختهای شهری توسعه نیافتهاند، فشار زیادی به بازار مسکن وارد میآورد. از طرفی، تقاضای فزاینده برای واحدهای مسکونی باعث میشود که قیمتها همچنان بالا برود و عرضه نتواند همراستا با تقاضا رشد کند.
در کنار این موضوع، رشد جمعیت نیز بهعنوان یک عامل مؤثر در تقاضای مسکن باید مورد توجه قرار گیرد. طبق پیشبینیها، جمعیت ایران تا سال ۱۴۰۶ به بیش از ۹۰ میلیون نفر خواهد رسید که بخشی از این افزایش جمعیت بهویژه در مناطق شهری خواهد بود. این افزایش جمعیت، به معنای نیاز به میلیونها واحد مسکونی جدید است. با توجه به اینکه در حال حاضر هم بخش زیادی از جمعیت شهری درگیر مشکل مسکن هستند، این تقاضای افزایشی میتواند بازار مسکن را تحت فشار شدید قرار دهد.
در این شرایط، یکی از چالشهای بزرگ بازار املاک ایران، تأمین مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف است. با افزایش جمعیت و نیاز به مسکن، سیاستگذاران باید به راهحلهایی بیاندیشند که ضمن تأمین مسکن برای مردم، از افزایش بیرویه قیمتها جلوگیری کنند. در غیر این صورت، شاهد شکاف بیشتر میان تقاضا و عرضه خواهیم بود که به نارضایتی اجتماعی، افزایش اجارهبها و فشار اقتصادی به مردم منجر میشود.
در نتیجه، پیشبینی میشود که بازار املاک ایران در سالهای آتی همچنان تحتتأثیر روند مهاجرت و رشد جمعیت قرار داشته باشد. برای مقابله با این چالشها، دولت باید اقداماتی جدی در جهت توسعه زیرساختهای شهری و گسترش پروژههای مسکن مناسب برای اقشار مختلف جامعه انجام دهد. همچنین، بهبود دسترسی به امکانات اقتصادی و رفاهی در مناطق کمتر توسعهیافته میتواند به کاهش فشار مهاجرت به کلانشهرها کمک کند.
