در دهههای اخیر، بازار ساختوساز در ایران عمدتاً متمرکز بر کلانشهرهایی چون تهران، مشهد، اصفهان و شیراز بوده است. اما طی چند سال گذشته، تحولات اقتصادی، تغییرات در الگوی زندگی، فشار تورمی بر بازار مسکن شهری و سیاستهای تمرکززدایی موجب شده تا شهرستانها نیز بهعنوان مقصدی جدید برای توسعهگران، انبوهسازان و سرمایهگذاران ملکی مطرح شوند.
این تغییر پارادایم، نهتنها فرصتهای متنوعی را در اختیار فعالان حوزه مسکن قرار داده، بلکه چالشها و الزامات جدیدی را نیز در پی داشته است. در این مقاله، با بررسی عوامل مؤثر در رونق ساختوساز در شهرستانها، به این پرسش کلیدی میپردازیم که سرمایهگذاران در این مسیر، به کدام شهرها میروند و چرا؟
1را شهرستانها مورد توجه قرار گرفتهاند؟
نخستین عامل مؤثر در گرایش سرمایهگذاران به شهرستانها، افزایش سرسامآور قیمت زمین و ساخت در کلانشهرها است. رشد مستمر تورم، محدودیت زمینهای قابل ساخت در مناطق مرکزی و سختگیریهای نظارتی، سرمایهگذاران را به جستوجوی گزینههای کمهزینهتر سوق داده است.
از سوی دیگر، افزایش تقاضا برای مهاجرت معکوس و سکونت در شهرهای کوچکتر نیز در این روند نقش بسزایی داشته است. افراد بسیاری بهدلیل سبک زندگی آرامتر، هزینههای زندگی کمتر و دسترسی بهتر به منابع طبیعی، سکونت در شهرستانها را ترجیح میدهند. این تغییر تقاضا، مشوقی مهم برای ورود سرمایهگذاران به بازار ساختوساز در این مناطق است.
2.سیاستهای دولتی و تمرکززدایی از کلانشهرها
یکی از عوامل زیرساختی که به رشد ساختوساز در شهرستانها کمک کرده، سیاستهای توسعه متوازن دولت در حوزه مسکن و شهرسازی است. طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن، طرحهای بازآفرینی شهری و برنامههای توسعه زیرساختهای حملونقل و بهداشت، تمرکز ویژهای بر شهرستانها و شهرهای کوچک داشتهاند.
در کنار این سیاستها، دولت تلاش کرده تا با تسهیلات بانکی هدفمند، معافیتهای مالیاتی و تخصیص زمین ارزانتر به پروژههای ساختوساز در شهرستانها، انگیزه لازم را برای سرمایهگذاران فراهم آورد. بهویژه در استانهایی مانند کرمان، آذربایجان غربی، مرکزی و خراسان جنوبی، این مشوقها بهطور ملموسی در رونق بازار مؤثر بودهاند.
3.رشد تقاضای محلی و منطقهای
در کنار سرمایهگذاران خارجی و غیربومی، بازیگران محلی نیز در شهرستانها نقشی حیاتی ایفا میکنند. با رشد سطح درآمد در برخی شهرستانها و افزایش تمایل خانوادهها به نوسازی املاک قدیمی، تقاضا برای آپارتمانهای نوساز یا ویلاهای مدرن افزایش یافته است.
همچنین، در شهرهایی که دارای دانشگاه، صنایع فعال یا ظرفیت گردشگری هستند، موج جدیدی از تقاضای فصلی یا مهاجرتی به وجود آمده است. این رشد تقاضا، پشتوانهای پایدار برای توجیه اقتصادی پروژههای ساختوساز و عاملی برای جذب سرمایهگذاران حرفهای محسوب میشود.
4.سرمایهگذاران به کدام شهرستانها میروند؟
پاسخ به این سؤال بهطور نسبی و متأثر از متغیرهای متعدد است؛ اما برخی مناطق بهواسطه ویژگیهای خاص، بیشتر در مرکز توجه قرار گرفتهاند:
۱. شهرهای اطراف کلانشهرها: شهرهایی مانند پردیس، پرند، هشتگرد، ملارد، قائمشهر و شهرهای اطراف اصفهان بهدلیل نزدیکی به مراکز اقتصادی بزرگ، انتخابهای نخست سرمایهگذاران شدهاند.
۲. شهرهای دارای پتانسیل گردشگری: رامسر، لاهیجان، شیراز، یزد و کاشان بهدلیل ظرفیت گردشگری بالا، شاهد رشد ساختوساز ویلا، اقامتگاه و مجتمعهای گردشگری هستند.
۳. شهرهای صنعتی و دانشگاهی: کرمانشاه، سیرجان، یزد، قزوین، و بوشهر بهدلیل حضور نهادهای صنعتی، دانشگاهی و بنگاههای اقتصادی بزرگ، جذابیت بالایی برای ساخت مسکن کارکنان و دانشجویان دارند.
5.مزایای سرمایهگذاری در شهرستانها
سرمایهگذاری در شهرستانها مزایای متعددی دارد که آن را به گزینهای مطلوب برای بسیاری از توسعهگران بدل کرده است. مهمترین این مزایا عبارتند از:
هزینههای کمتر: قیمت زمین، مصالح، نیروی انسانی و خدمات ساختمانی در شهرستانها پایینتر است که سود خالص پروژه را افزایش میدهد.
رقابت کمتر: بازار ساختوساز در بسیاری از شهرستانها هنوز اشباع نشده و رقابت با دیگر بازیگران محدود است، که این موضوع امکان مانور بیشتری به سرمایهگذار میدهد.
نرخ جذب بالاتر در پروژههای با کیفیت: در صورت رعایت اصول طراحی و ساخت، پروژههای با کیفیت میتوانند در شهرستانها با استقبال سریع مواجه شوند؛ چرا که گزینههای مشابه کمتری وجود دارد.
6.چالشهای پیش روی توسعهگران در شهرستانها
در کنار فرصتهای طلایی، سرمایهگذاری در شهرستانها بدون چالش نیست. مهمترین چالش، عدم پیشبینیپذیری بازار فروش یا اجاره در برخی مناطق است. نبود دادههای آماری دقیق، ضعف زیرساختهای بازاریابی، و نوسانات تقاضا میتواند بازگشت سرمایه را با ابهام مواجه کند.
همچنین، کمبود نیروی متخصص فنی و اجرایی در بسیاری از شهرهای کوچک، ممکن است کیفیت ساخت را تحت تأثیر قرار دهد یا زمان اجرای پروژه را طولانی کند. موضوعاتی مانند کیفیت خدمات شهری، عدم انسجام طرحهای توسعهای محلی و پیچیدگیهای بروکراسی اداری نیز از موانع دیگر بهشمار میروند.
7.نقش مشارکت با شهرداریها و نهادهای محلی
یکی از راهکارهای مؤثر برای غلبه بر چالشها، تعامل سازنده با نهادهای محلی، بهویژه شهرداریها، شوراهای شهر و دفاتر تسهیلگری است. توسعهگرانی که با رویکرد مشارکتی وارد شهرستانها میشوند، نهتنها سریعتر مجوزهای لازم را دریافت میکنند، بلکه میتوانند از منابع محلی در اجرا، فروش و بهرهبرداری نیز استفاده کنند.
این رویکرد باعث همافزایی میان سرمایهگذار و جامعه محلی شده و تصویر مثبتی از پروژه در اذهان عمومی بهجا میگذارد. همچنین، مشارکت با شهرداریها میتواند مسیر دسترسی به زمینهای مرغوب با قیمت مناسبتر را هموار کند.
8.آینده ساختوساز در شهرستانها؛ نگاهی استراتژیک
آینده ساختوساز در شهرستانها بهشدت وابسته به تحولات جمعیتی، روندهای مهاجرت، توسعه حملونقل بینشهری و فناوریهای نوین ساختمانی خواهد بود. شهرهایی که در این زمینهها مزیت نسبی دارند، در بلندمدت نیز مقصد سرمایهگذاران باقی خواهند ماند.
همچنین، رشد پلتفرمهای بازاریابی دیجیتال، فناوریهای ساخت سریع، و مدلهای نوآورانه فروش ملک، باعث خواهد شد تا محدودیتهای سنتی شهرستانها برای جذب سرمایه کاهش یابد. از اینرو، نگاه استراتژیک و آیندهنگرانه به موقعیت شهرستانها، در موفقیت سرمایهگذاری نقش کلیدی دارد.
جمعبندی نهایی
ساختوساز در شهرستانها دیگر صرفاً یک گزینه جایگزین برای سرمایهگذاران نیست؛ بلکه به استراتژی اصلی بسیاری از توسعهگران هوشمند بدل شده است. فرصتهای اقتصادی، تقاضای رو به رشد، حمایتهای دولتی و تغییر سبک زندگی در ایران، این مناطق را به کانون توجه سرمایههای جدید تبدیل کردهاند.
در این مسیر، سرمایهگذارانی موفق خواهند بود که با مطالعه دقیق بازار، تحلیل اجتماعی و اقتصادی مناطق، و ارتباط مؤثر با نهادهای محلی، مسیر توسعه را آگاهانه و برنامهریزیشده طی کنند. بازار شهرستانها، امروز شاید نوپا باشد، اما فردا ستون اصلی ساختوساز کشور خواهد بود.
2 Comments